2022年6月29日，以“充分发挥协会作用 推动物业行业健康发展”为主题的第三届上市物业企业研究报告发布会在广州正式举办。中海物业行政总裁杨鸥在发布会上，发表《以“第二增长曲线”浅析行业发展》主题演讲。

【房地产“生活服务类”属性正迎来春天】

    浅析中国过去20年房地产发展规律，中国房地产业的发展取得了“举世瞩目的成就”。2021年，在全球25大房地产品牌中，前10名全来自中国内地和香港地区，且25个品牌中，中国内地和香港地区入选23个，占比92%。以香港和深圳南山的房价及物业服务费对比来看，1997年，香港房价是深圳南山的14倍，2021年，该差异缩减至1.2倍；但对比两地的物业服务费差异，1997年，香港物业服务费是深圳南山的9倍，2021年，香港物业服务费是深圳南山的7倍。房价的差异在快速地缩小，但是物业服务费的变化却不大。换句话说，中国房地产的下半场，生活服务业还处于起步阶段，市场空间巨大。杨鸥博士认为房地产“开发制造业”属性已经趋于平缓，“生活服务业”属性正迎来春天。

【第二增长曲线将是未来十年房地产最需要探索的领域】

    学术界普遍观点认为创新模式有两种：一种是“S曲线”，即在原有曲线上的持续改进，另一种是“第二曲线”，即两条曲线转换期间的非连续性创新。近20年来，房地产发展符合连续性创新的“S曲线”模型。但2021年以来，住建部等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，2022年国务院发布《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》，从完善管理格局、增加供给、提升效能和推进智能化变革等方面，为物业管理行业增值服务的健康发展提供了指导意见，房地产从“建筑制造业”到“生活服务业”属性的转变已经非常的明显。福斯特在《创新进攻者的优势》中写道：“极限点是不可避免的，如果处于极限点，无论你多么努力，也不能取得进步。”对一个行业而言，连续性创新仅仅是延缓衰落，并不能改变行业利润下降、整体走低的结果。对于企业如何追求基业长青，杨鸥博士给出观点，在企业发展的极限点到来前，若没有独立的第二曲线出现，再多的努力也将是“回天无力”的，该种努力仅仅是“用战术上的勤奋来掩饰战略上的懒惰”。

    第二曲线创新，绝非从无到有创造出来的，而是从第一曲线中生长出来。这也意味着，不是让企业放弃主营业务去布局新业务，而是通过创新加强主营业务，从更多的创新中分形出第曲线的新业务。第二曲线创新有两种方向：第一种尽量延长第一曲线生命，使极限点晚一点到来，延缓“被淘汰”；第二种则是在第一曲线到达极限点之前，找到新的破局点，启动独立的第二曲线，但这在操纵过程中非常的困难，如果打破不了破局点，成长将始终在低水平重复，有近90%的企业无法成功的找到破局点，进行传略转移。以Intel的第二曲线转移为例，在存储器业务无法寻求新的突破以后，果断转型进入中央处理器领域，最后获得了成功。

 

    如何进行第二曲线创新？针对这个问题，“创新理论”的鼻祖熊彼特提出，“创新”的五种情况分别为：产品创新、技术(工艺)创新、市场创新、资源配置(要素)创新、组织创新，以上的创新模式，不是指在同一曲线里累积性增长、渐进性改良，而是从一条曲线变革为另一条曲线。

 

【物业行业发展趋势的探讨】

    当前物业行业发展趋势逐渐明晰，未来物业行业发展趋势，包括：

    1/第三方市场成角逐高地，物业管理企业不再只依赖关联房企，独立开发第三方市场将成为行业趋势；

    2/增值服务成新增长极，居民对于生活水平的更高要求将增加增值服务的需求，增值服务的毛利率也远高于基础物业服务的毛利率；

    3/科技赋能智慧社区打造，人员效能是物企最需关注的成本因素，构建智慧社区是降低运营成本的应对策略之一。同时还有智慧布局提效降本、资本推动行业集中度提升、服务品质精益求精等内容。

    杨鸥博士以招商积余、华润万象生活、万物云、房多多等企业为例，分析了物业企业在第二曲线上的探索，包括服务领域延伸，逐渐形成服务及管理壁垒，拓宽护城河等。并通过欧美同行的发展历史的研究，透视海外服务标杆龙头企业，例如：北美住宅物管龙头公司FirstService(FSV)和索迪斯、爱玛客等海外服务标杆龙头企业的扩张路径，佐证第二曲线创新理论的实效。

 

FirstService扩张路径

索迪斯扩张路径

 

爱玛客扩张路径

    杨鸥博士对物业行业“生活服务业”的未来提出“与其更好，不如不同”的重要观点。希望大家都能根据自身特点、资源等情况，发现并做强适合自己的细分市场，处于市场竞争的有利位置。

    最后杨鸥博士以“成功者只做两件事，时时检查第一曲线；常常思考第二曲线”的共勉语结束了本次讲演。

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